오피스텔 투자 A to Z

안녕하세요 ~~ 오늘은 오피스텔 투자에 대해 알아보는 포스팅을 작성 해보려고 합니다. 

 

최근 정부에서 다주택자 규제를 풀면서 오피스텔에 대한 관심이 높아지기도 했고, 아파트에 대한 대안으로 오피스텔을 선호하시는 분들도

 

꽤많이 늘어났는데요. 

 

하지만 오피스텔 투자에 대해서 잘 알아보시고 접근하셔야 세금 폭탄을 피하실수 있습니다.

 

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오피스텔 이란?

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오피스텔은 사전적 정의로는 간단한 주거시설을 갖춘 사무실, 즉 숙식을 할 수 있는 업무 시설 입니다. 

사무실을 뜻하는 Office에 숙박시설인 Hotel을 더해 만들어진 Officetel이라고 볼 수 있습니다

 

또한 오피스텔은 대한민국 법령에 따라 건축법상 업무시설인 동시에 주택법상 준주택에 해당합니다. 준주택은 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설을 의미합니다.

 

기본적으로는 업무 시설로 분류되어 주택으로 보지 않아 오피스텔을 보유하더라도 주택을 소유한것이 아니게 됩니다. 하지만 오피스텔이 준주택에 해당한다고 명시되어 있는 것처럼 오피스텔을 사용하는 용도에 따라 달라 질수 있어 투자자의 주의가 필요한 항목 입니다.

 

 

이제 이 오피스텔을 투자하기 위해서 가장 먼저 확인 해야 할 사항을 알아보겠습니다.

 

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임대 사업자 여부 선택

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오피스텔 투자하겠다고 마음을 먹으셨다면 가장 먼저 확인 하셔야 하는게 임대사업자를 할지, 할거면 주택 임대를 할지 일반임대를 할지 아니면 사업자 등록없이 할지를 꼭 정하시고 투자에 임하셔야 합니다. 각각의 장단점을 살펴보면서 투자자의 상황에 맞게 선택을 하시면 됩니다.

 

선택사항에 대해 정리하면 아래와 같습니다.

 

-. 임대 사업자 등록

    1. 일반 임대 사업자 : 오피스텔을 상가/오피스등 업무용으로 사용

   2. 주택 임대 사업자 : 오피스텔을 주거용으로 사용

 

-. 사업자 미등록

 

 

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일반 임대 사업자

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먼저 일반 임대 사업자에 대해 알아 보겠습니다.

 

일반 임대 사업자 등록 시기 : 계약일로 부터 20일 이내

 

 장점

1. 주택수에 포함 되지 않음
2. 청약시 무주택 지위 가능
3. 분양가(건물분)의 10% 부가세 환급 가능 (분양가의 5% 수준)
   -> 계약 후 20일 이내 신청해야 가능, 그 이후 환급 불가
   
4. 양도 소득세 일반과세 (중과 없음)
5. 종합부동산세 미포함(비과세)

단점

1. 전입 신고 되지 않음 : 세입자의 대출이 제한되어 월세로 세입자를 구함.
2. 실거주 불가능
3. 세입자의 주거용 사용 불허 (주거용 사용 시 3천만원 과태료 부과)
4. 10년 의무 임대
   - 기간 내 매도시, 매수인도 일반 임대 사업자 조건으로 이어받아야해서 매도가 어려울 수 있음.
   - 10년의 의무 임대 기간이 종료되면 전입 신고를 해도 과태료 부과 안됨

세금

 - 재산세 : 토지 건물 분리과세 (토지 0.2~04% / 건물 0.25%)

 - 임대 소득세 : 종합소득세 납부 (월세의 10%)

   > 월세의 10%를 떼기 때문에 이 세금 고려하여 임대시 세금 포함하여 임대하는 것이 유리

 - 취득세 : 4.6%

 

 

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주택 임대 사업자

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그럼 이어서 주택 임대 사업자에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

주택 임대 사업자 등록 시기 : 취득일(준공일)로 부터 60일 이내

 

 장점

1. 취득세 감면 - 오피스텔 취득세의 85% 감면 혜택, 취득세 200만원 이하 일 경우 전액 면제 가능 (신규 분양, 전용면적 60m2 이하에 한함)
2. 재산세 감면 (단 국민주택 규모 이하 2호 이상 임대 등록시 가능)
3. 소득세 혜텍

• 2천만 원 이하 분리 과세 : 소득세가 기본 400만원 기본 공제 되며 분리 과세 가능. 본업이 있으신분들은 주택으로 벌어들인 수입이 분리 과세가 되면 세금혜택 가능
• 소득세 75% 감면, 임대 사업자로 얻은 수익에 대해서 소득 신고를 통해 소득세를 납부해야하나 업무용 임대사업자의 경우 일반세율에 따라 6~45% 소득세 부과 됨. 그러나 주택 임대사업자는 75% 소득세 감면 혜택 있음 공시지가 6억원 이하인 오피스텔의 경우에는 종부세도 합산하여 배제 신청하면 비과세 혜택을 받을 수 있음

• 양도 소득세 감면 : 주거용 오피스텔은 2년 이상 보유 했을 경우 일반 세율(6~45%) 부과, 그러나 주택 임대 사업자는 10년 의무 임대시 70% 장기 보유 특별 공제 가능
• 전입 신고 가능 : 오피스텔을 주택의 용도로 사용하기 때문에 세입자가 전입 신고 가능. 전입 신고가 가능하니 세입자의 대출이 쉽고 수요가 많음. 전세를 통한 갭투자도 가능.

 단점

1. 주택수 포함

• 재산세, 종부세 납부 대상
• 2주택 간주되어 양도, 취득시 다주택 관련 추가 세금 부과

1. 임대료 증액 제한 : 주택임대사업자는 계약 갱신시 5% 이상 증액할 수 없음
2. 10년 의무 임대
   중도 양도 시 

 세금

 - 종부세 : 주택수에 포함되기 때문에 단목 명의, 2주택 이상 기준으로는 기준시가 6억원 까지만 공제가 됩니다. (1가구 1주택 공제 : 11억원) 

 - 취득세 : 오피스텔 자체는 취득세 중과 없으나, 오피스텔 매입후 다른 주택(아파트) 매입시 오피스텔이 주택으로 들어가 취득세 중과 가능함. 

 - 양도 소득세 : 주택수에 포함 되기 때문에 양도세 부과됨. 이에 따라 매도 할 경우 최종 1주택까지 고려하여 비과세 계획 짜야함.

   > 사례 : 2주택자 (1 아파트, 1 오피스텔) 경우 오피스텔을 먼저 양도 후 남은 1 주택에서 추가 2년 보유 또는 거주를 해야 비과세 혜택가능

   ※ 위 사례는 아파트가 더 시세차익이 많이 남는 예로 든것입니다. 오피스텔 아파트 중 시세 차익 많이 남는 것을 확인 후 선택 하셔야합니다.

 

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임대 사업자 미등록

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마지막으로 임대 사업자 미등록의 경우를 살펴 보도록 하겠습니다. 임대 사업자 미등록의 경우는 투자자의 선택에 따라 주거용으로 사용할지 업무용으로 사용할지 선택 하셔야 합니다. 기본적으로는 업무용으로 되어 있습니다. 별도로 주거용으로 신청하지 않으면 세입자가 전입신고를 해도 재산세는 계속 상가용(업무용) 재산세가 나오게 되고, 집이 아니기 때문에 종부세, 취득세 중과시에도 주택수 미포함하게 되나 양도세 계산시에는 전입 신고를 하든 안하든 실제 거주용이었다면 주택으로 취급(실질 과세 원칙)받아 다주택중과대상입니다.

 

 장점

1. 언제든지 매도 가능
2. 주택수 미포함
3. 종부세 과세 제외
4. 전입 신고 가능

 단점

1. 세제 혜택 없음
2. 주택 임대 수입(월세)에 대한 0.2% 가산세 부과 (2주택자 전세는 월세 임대에 포함되지 않아 과세 대상이 아님)

 

세금

 - 종합부동산세 제외

  > 종부세의 납부 대상은 재산세를 주택분 재산세로 납부하는 대상자에 한하며, 주거용으로 쓰는지지 여부는 상관없습니다. 그러기 때문에 오피스텔의 경우 일반적으로 업무용으로 되어있기 때문에 별도의 용도 변경을 하지 않으면 업무시설로 판단되어 종부세 제외됩니다.

  ※ 용도 변경 될 경우

1. 세율이 높은 업무용 재산세 감면 위해 주택분으로 변경 할 경우
2. 주택 임대 사업자 등록할 경우

 - 재산세 : 토지 건물 분리과세 (토지 0.2~04% / 건물 0.25%)

 

 - 양도 소득세

  > 양도 소득세는 실질 과세 원칙으로 실제 용도에 따라 양도세를 부과하게 됩니다. 즉 세입자 전입신고를 하든 안하든 주거용으로 사용하면 주택으로 판단한다는 의미이며, 1아파트 1오피스텔 보유하신다면 2주택자로 해당되어 양도세 중과 가능하게 됩니다. 

 

 

이상 오피스텔 투자에 대해 알아보았습니다. 투자하시는데 참고 자료가 되셨으면 좋겠습니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.